1月21日，萬科11億元“21萬科02”公司債展期議案以超92%的高票通過，成為市場關(guān)注的焦點。在很多人看來，這只是一筆普通的債務(wù)展期，但在我眼中，這一結(jié)果標(biāo)志著萬科徹底告別了“靠大股東輸血續(xù)命”的階段，正式邁入主動債務(wù)重構(gòu)的核心闖關(guān)期。
從2025年初深鐵集團(tuán)的百億兜底，到如今自己向債權(quán)人爭取緩沖時間，萬科這一年的轉(zhuǎn)變，藏著頭部房企在行業(yè)寒冬中的掙扎與求生。
背靠深鐵的“緩沖期”，220億低息借款續(xù)命
在2025年三季度之前，萬科的債務(wù)償還核心依賴于大股東深鐵集團(tuán)的兜底支持。作為國資平臺的深鐵集團(tuán)，在這一年里給足了萬科“安全感”——前前后后累計提供了不超過220億元的股東借款，更關(guān)鍵的是，這筆借款的利率僅為2.34%。這個利率水平有多劃算？
不僅遠(yuǎn)低于市場同類融資成本，甚至比一年期LP利率還低60多個基點，相當(dāng)于深鐵用“虧本價”給萬科輸血。
有了大股東的兜底，萬科在2025年上半年的債務(wù)壓力得到了明顯緩解，這也是當(dāng)時市場對萬科保持信心的核心原因。
畢竟在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷的背景下，能有國資平臺下場“托底”，足以讓萬科在一眾陷入債務(wù)危機的房企中顯得格外特殊。
但所有人都清楚，這種“背靠大樹好乘涼”的日子不可能無限延續(xù)，深鐵集團(tuán)的兜底能力本身就存在明確邊界。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，深鐵集團(tuán)合并報表總負(fù)債已高達(dá)4796.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率60.46%，自身就面臨著龐大的有息債務(wù)壓力，開云官方體育app官網(wǎng)償債與融資成本持續(xù)承壓。
更致命的是，深鐵自身的經(jīng)營已經(jīng)陷入虧損狀態(tài)，2025年上半年歸母凈利潤為-33.61億元，其中僅對萬科的投資凈虧損就達(dá)到31.32億元，幾乎是其虧損的核心來源。一邊是自身債務(wù)高企、經(jīng)營虧損，一邊還要持續(xù)給萬科輸血，深鐵的財務(wù)壓力可想而知。
2025年11月，深鐵集團(tuán)正式劃下紅線：對萬科的股東借款支持上限明確為不超過220億元，有效期自2025年起至萬科2025年股東大會召開日為止。這一公告相當(dāng)于正式宣告“兜底時代”的結(jié)束，也把萬科推向了“自主求生”的懸崖邊。
被迫轉(zhuǎn)向自主自救，11億展期破冰卻仍陷壓力
失去了大股東的無限輸血，債務(wù)償還就成了萬科必須自己面對的難題。而債務(wù)展期，成為了最直接的自救手段。
從2025年底開始，萬科先后發(fā)起了三筆境內(nèi)公開債的展期申請，開云分別是11億元的“21萬科02”公司債，以及合計57億元的“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”中期票據(jù)。
直到2026年1月21日，“21萬科02”的展期議案才以92%以上的高票通過，成為萬科首筆成功落地的公開債展期方案。
值得注意的是，為了爭取債權(quán)人的支持，萬科在這份展期方案中拿出了足夠的誠意：不僅設(shè)置了固定兌付安排，對表決同意的每個證券賬戶實施不超過10萬元的兌付，還明確回售部分債券本金的40%于2026年1月30日兌付，剩余60%展期1年，同時提供了武漢、西咸新區(qū)兩家項目公司的應(yīng)收款質(zhì)押作為增信擔(dān)保。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水就表示，這份方案通過多種安排滿足了不同債權(quán)人的訴求，既有現(xiàn)金兌付又有增信擔(dān)保，切實可行的措施體現(xiàn)了萬科的誠意，也為后續(xù)其他債券展期提供了參考范本。但即便有了這一突破，萬科的債務(wù)壓力依然不容樂觀。
需要明確的是，債務(wù)展期從來不是“不用還”，只是“晚點還”。對萬科而言，這筆展期爭取到的不僅是時間，更是重新梳理現(xiàn)金流的機會。但想要真正走出困境，僅靠債務(wù)展期遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
銷售低迷成致命短板，樓市回暖才是終極解藥
萬科之所以急于推動債務(wù)展期，核心癥結(jié)在于銷售端的持續(xù)低迷導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張。2025年全年，萬科實現(xiàn)銷售額1339億元，在百強房企中排名第六，看似仍處于頭部陣營，但背后的數(shù)據(jù)卻觸目驚心。
這份銷售額較上年同比降幅高達(dá)45.5%，不僅遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，在排名前十的房企中，萬科更是唯一一家降幅超過40%的企業(yè)，其他頭部房企的同比跌幅普遍僅在10%左右，差距一目了然。
銷量的大幅下滑直接導(dǎo)致現(xiàn)金流枯竭，賬面可動用資金難以覆蓋短期債務(wù)，這也是萬科必須緊急推進(jìn)債務(wù)展期的根本原因。
{jz:field.toptypename/}更雪上加霜的是，就在債務(wù)展期談判的關(guān)鍵階段，萬科于2026年1月新增一則10.9億元的被執(zhí)行信息，同時還存在14起股權(quán)凍結(jié)事項，對應(yīng)股權(quán)數(shù)額合計約27.58億元，涉及廣東、湖南、遼寧等多個省份。這些信號都在說明，萬科的經(jīng)營困境已經(jīng)從債務(wù)端蔓延到了實際運營層面。
如今的萬科，已經(jīng)從之前的“被動續(xù)命”徹底被逼到了“自主闖關(guān)”的境地。11億債券展期的通過，算是為它爭取到了寶貴的緩沖期，但能不能抓住這個機會，關(guān)鍵還得看樓市的臉色。
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